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房产证一旦写在孩子名下,可不能随便出售抵押!

房产知识 来源:万博manbetx官网网址找房     编辑:万博manbetx官网网址小编     2020-04-07 15:44     分享

小李夫妇给八岁的儿子买了套房并落在他的名下,但是几年后家里有困难需要钱用,李就打算把这套落户在未成年儿子名下的房子给卖了,可老婆不同意。这种情况下小明可以卖房吗?如果不能卖房的话可以进行抵押贷款吗?

 

答案是:都不可以,或者说是有条件下的可以。为什么这么说呢?这牵扯到把房产登记在子女名下隐患。首先我们来说说把房子登记到子女名下这种现象为什么会出现:

 

一、为何这么多人把房子登记在子女名下?

 

1、逃避税款,方便省钱

将房子直接登记在未成年子女名下,比赠予、继承等方便,能省下不少税费,也节省了将来可能征收的遗产税。不要小瞧这些税费,比如省下数万元过户税费都是极有可能的。

 

2、防止破产

规避家庭破产风险,为自己和孩子都留条后路。有些家长从事商业经营活动,在经营良好时提前谋划好对策,用孩子的名义购置房产。倘若将来生意失败了,资不抵债等风险,还能给自己保留一部分东山再起的资本,为自己和孩子都留条后路。

 

3、婚姻危机中保护儿女权益

假如将来夫妻感情出现危机,把房产登记在子女名下,可以尽可能的保护子女的权益。夫妻之间产生矛盾时往往互不相让,谁也不愿在财产上吃亏,在这个时候,有些夫妻会出于对子女的爱护,双方协商将房产登记到子女名下。

 

4、提前为孩子准备婚前财产,不用担心其婚后被配偶分割。

提前为孩子购置房产,一方面为孩子将来结婚做准备,另一方面根据目前的婚姻法,夫妻一方婚前的房产婚后属于个人财产,其配偶无权分割。

 

二、把房产登记在子女名下隐患

 

1、房屋出售或转让不方便

 

出于对未成年人的合法权益的保护,即便是父母也不可以随便出售子女名下的房产。国家保护未成年人合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。禁止任何组织或个人侵占、哄抢、破坏或者非法查卦、扣押、冻结、没收。

按照正常程序,子女名下的房产,要等到子女年满18岁之后,经过其同意,父母才可以出售其名下的房产。如果子女未满18岁,父母想出售子女名下房产的话,则需要首先取得所有监护人的签名文件,确认其监护人资格后,还需要签保证书,确保出售子女明显的房产是为了子女的利益。否则想出售子女名下的房产是比较难的。

子女名下的房产抵押也比较麻烦。总之,除非是有利于未成年人的利益,比如出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等,否则父母不能随便出售或抵押子女名下的房子。而且必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书,保证书须经公证处公证。父母如果想卖孩子名下房产套现也是不被允许的。

另外,父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

 

2、房子可能被孩子配偶继承

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,都有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着什么?就算房子是孩子的婚前财产,但是根据继承顺序的规定,孩子名下的房产也将被其配偶优先继承。


  3、离婚了,孩子的房不能被分割

 

如果夫妻离婚,以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。这孩子的房子怎么分呢?即使是夫妻双方共同出资购买的登记在孩子名下的房产是不可被分割的

因为从法律角度来说,该房产属于孩子,不属于夫妻婚姻存续期间内的共同财产

如果房产不作为共同财产来分割,那么该房产只是由获得孩子抚养权的监护人代为管理。也就是说:夫妻离婚时,如果孩子没成年,那谁有孩子的监护权,谁就管理孩子的财产,就拥有房子三分之二的价值。

所以,如果买这房子时你掏了钱,房产证上写了孩子名字没写你的,日后你离婚了,这房子你还一分钱都分不到。所以这个时候势必会引发抚养权争夺局面。

 

  4、以后子女不尽赡养父母的义务,房子也不能被收回

 

父母出资购房,把房产登记在子女名下,就意味着父母把这套房赠与了子女,只有才对这套房子拥有所有权,那么父母无法控制成年子女擅自处分房产。现实生活中也有子女成年后将房屋出卖,不让其父母居住的情况发生。

2007年10月1日《物权法》正式实施,《物权法》对房屋产权做了明确的保护。假如父母你那老之后,子女不尽赡养父母的义务,就算父母想收回房子,也会遇到很大的法律障碍。

 

5、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率如果是公积金贷款最低首付才二成。二套房的话,商贷首付比例为40%、公积金贷款为30%。

如果子女名下有房产呢?孩子如果在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,成年后可独立购买1套房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付40%。

最后还有一点就是,房子登记在子女名下还可能导致子女成年后,在购房时多交房产税,加重子女购房负担。这一点也需要父母们注意。

 

6、不能贷款买房

如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能一次性付清房款

也就是说,如果孩子不满18周岁,房子又要登记在孩子名下,既不能选择公积金贷款也不能选择商贷,只能选择全款。因为贷款只针对具有完全民事行为能力的自然人,年满18周岁是硬性条件。

 

三、如何应对这些隐患呢?我们有三个建议:

 

1、房产证上去除子女的名字

房产证上一旦去名,约等于与子女进行房屋买卖,将房子的一半的产权份额转让给子女,流程和正常的房屋交易类似要收取契税。所占份额的契税,从1%―3%不等。子女按照所占份额税费进行缴纳,相对也比较省钱。去当地交易中心过户,产证上面所有的共有人都带好身份证件办理即可。

当然你也可以以赠与的方式去名,但同样要交手续费、登记费、契税等一系列费用。

2、进行房产公证

公证是具有法律效力的,可以在进行房产公证时,约定父母与子女共有房屋产权,但在父母生前,房子权益由父母所有,这样的话就不用担心孩子出现意外时房子被其配偶分割了,同时房子又确实属于子女。

3、变更房产份额

如果担心未来子女负担加重,父母可以到房产中心办理房产份额变更手续,要求减少子女的房产份额房产份额变更最低可至1%

这样即使未来实行房产税,子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限,这也能减轻子女的负担

出于对子女的爱护,减少孩子的压力,很多夫妻会选择自己给孩子买房,并且将房子的产权登记在了孩子的名下。有的是为了经济能力有限的儿子结婚买房,有的是未雨绸缪,在自己的孩子未成年的时候就买房送给孩子这也是人之常情但是父母也要考虑到这样做的风险,有时候一味为了孩子好并不是好事。

 




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